Rechtsanwalt Gerhard Raab in Frechen-Königsdorf

Mietrecht

 

Maßnahmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft: Instandhaltung ist nicht gleich Herstellung

Köln/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung über die erforderlichen Maßnahmen beschlossen: Reparatur des Daches, Anstrich im Treppenhaus, Neuanlage von Gartenflächen und Vieles mehr. Die erste maßgebliche Unterscheidung erfasst dabei die Arbeiten, über die die Gemeinschaft beschließen muss. Es sind die Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die gewährleisten, dass die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Es besteht aber grundsätzlich auch die Möglichkeit, darüber hinaus Maßnahmen zu beschließen, wie Modernisierungsmaßnahmen. Zu denken ist an den Einbau eines Fahrstuhls. Je nach Art der Maßnahme richten sich dann die erforderlichen Mehrheiten für einen Beschluss und für die Frage, welcher Kostenschlüssel zugrunde zu legen ist, welcher Eigentümer also wie viel zahlen muss.

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Modernisierung - was der Mieter dulden muss

Wedding/Berlin (DAV). Der Klimaschutz ist ein wichtiges Ziel. Da die Einsparung von Energie oder die Umrüstung auf umweltfreundliche Energie in der Regel mit Kosten verbunden ist, stellt sich die Frage, auf welche Schultern diese Kosten verteilt werden sollten: Mieter oder Vermieter?

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Anforderungen an die Jahresabrechnung bei Wohnungseigentum

Düsseldorf/Berlin (DAV). Die Jahresabrechnung ist bei der jährlichen Eigentümerversammlung fester Bestandteil. Nachdem der Verwalter das Jahr über nur mit den Zahlungen auf die voraussichtlichen Kosten gearbeitet hat, stellt die Abrechnung den tatsächlichen „Kassensturz“ für das verstrichene Jahr dar. Die Ausgaben werden den Einnahmen gegenübergestellt; zunächst für die gesamte Gemeinschaft und dann für jeden einzelnen Eigentümer. Nach verschiedenen Verteilungsschlüsseln erfolgt die Umlage, so dass jeder Eigentümer anhand der Abrechnung weiß, ob er ein Guthaben erwarten kann oder aber eine Nachzahlung leisten muss.

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Was war zuerst - der Mieter oder der Schaden?

Saarbrücken/Berlin (DAV). Am Ende einer Vertragszeit gibt der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurück. Anlässlich dieser Übergabe wird oftmals ein Protokoll erstellt, in welchem Zählerstand und ggf. übernommene Gegenstände, wie z. B. die Einbauküche, aufgeführt werden. Das Protokoll soll aber auch dazu dienen, den Zustand der Wohnung festzuhalten. Sind noch Renovierungsarbeiten vom Mieter geschuldet? Oder sind vielleicht sogar Beschädigungen vorhanden? Aber auch, wenn ein solches Protokoll nicht erstellt wird, wird manchmal seitens des Vermieters ein Schaden geltend gemacht. Oftmals wird dann zur Reparatur die Kaution einbehalten.

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Fristlose Kündigung des Mietvertrages und Heilungsmöglichkeiten

Berlin/Berlin (DAV). Die fristlose Kündigung des Mietvertrages ist ein folgenschwerer Schritt. Dennoch gibt das Gesetz dem Vermieter das Recht, den Mietvertrag sofort zu beenden, wenn sich der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug befindet. Auch bei einem lange bestehenden Vertragsverhältnis reicht ein solcher Verstoß aus. Um hier wieder eine Balance zwischen den Parteien herzustellen, besteht daher eine Heilungschance für den Mieter. Wenn er seit mindestens zwei Jahren pünktlich gezahlt hat und nun zum ersten Mal im Verzug ist, kann er alle Rückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen, und die fristlose Kündigung wird unwirksam.

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Wem gehören die Fenster?

München/Berlin (DAV). Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich immer wieder die Frage, wem was gehört. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, das allen gehört, in dessen Bereich aber auch alle die Kosten zu tragen haben, oder ist es Sondereigentum, das alleine einem Eigentümer zugewiesen werden kann? Besonders schwierig wird die Sache, wenn es sich um Bereiche handelt, die zwar räumlich in der Wohnung des Einzelnen liegen, aber dennoch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssen. Denn all das, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, muss zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Bereiche können nicht einem Einzelnen gehören. Ein Beispiel hierfür sind die Fenster. Können diese im Sondereigentum stehen oder sind sie zwingend Eigentum der Gemeinschaft?

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Betriebskostenabrechnung - Vergleich zu Vorjahren nicht erforderlich

Hannover/Berlin (DAV). Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist und bleibt ein Hauptthema zwischen Vermieter und Mieter. Die Abrechnung muss aus sich heraus schlüssig sein, und der Mieter muss ohne besondere Fachkunde die Abrechnung nachvollziehen können. Der Vermieter muss daher in Vorleistung gehen und eine formell richtige Abrechnung erstellen und dem Mieter innerhalb der Frist von einem Jahr zukommen lassen. Dann aber ist der Mieter gefragt. So ist es nach der Rechtsprechung nicht erforderlich, dass der Vermieter die der Abrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen übersendet. Vielmehr muss der Mieter diese beim Vermieter einsehen, wenn er dies wünscht. Was ist aber mit den Abrechnungen der Vorjahre? Müssen diese ebenfalls dem Mieter vorliegen, damit er die aktuelle Abrechnung prüfen kann?

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Rückständige Wohngelder - wer trägt die Kosten für den Anwalt?

Frankenthal/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es immer wieder vor, dass ein Eigentümer sein Wohngeld nicht zahlt. Der Verwalter ist per Gesetz zur Geltendmachung dieser Beträge verpflichtet. Dies ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wonach er für die Einnahme der Kostenbeiträge Sorge zu tragen hat. Aber kann der Verwalter in einem solchen Fall einen Anwalt auch mit der außergerichtlichen Geltendmachung dieser Beträge beauftragen?

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Erst Bordell, dann Frisör - was muss der Makler sagen?

Düsseldorf/Berlin (DAV). Bei der Anmietung von gewerblichen Räumen sind Lage und Umfeld für den Mieter maßgeblich. Diese bestimmen den Mietpreis und auch die zu erwartende Kundenfrequenz. Hierzu gehört unter anderem, wer Vormieter gewesen ist. Je nach Art des Vormieters hat das Geschäft vielleicht auch einen bestimmten Ruf.

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Wohnungseigentümer haben Anspruch auf eine Hausordnung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es neben den rechtlichen und wirtschaftlichen Schwierigkeiten auch zwischenmenschlich zu Unstimmigkeiten kommen. Wer kann wann den gemeinsamen Waschraum nutzen, wann sind Ruhezeiten, und welche Türen sind zu bestimmten Zeiten abzuschließen? Die Klärung solcher Fragen erhoffen sich viele Wohnungseigentümer von der Hausordnung. Was aber, wenn in der Gemeinschaft eine  solche nicht existiert? Kann der Eigentümer dann verlangen, dass eine solche Hausordnung beschlossen wird? Oder muss das von der Mehrheit der Eigentümer gewünscht werden?

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