Rechtsanwalt Gerhard Raab in Frechen-Königsdorf

Mietrecht

 

Jahresabrechnung - Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt in der Regel der Verwalter. Er ist dafür zuständig, Hausgelder einzunehmen, die Zahlungen der Gemeinschaft zu tätigen und Beschlüsse umzusetzen. Über diese Tätigkeiten legt der Verwalter anlässlich der jährlichen Abrechnungen Rechenschaft ab und wird im Idealfall von der Gemeinschaft entlastet. Was aber, wenn ein Wohnungseigentümer dem Verwalter misstraut? Muss er dann warten, bis die Jahresabrechnung vorgelegt wird? Oder kann er bereits früher tätig werden?

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Extrakosten des Verwalters für einen Rechtsstreit

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch das Gesetz zugewiesene Aufgaben. Diese Aufgaben müssen vom Verwalter erledigt werden. Als Beispiel kann hier die Einladung zur Eigentümerversammlung genannt werden: Der Verwalter muss einladen, es darf aber im Regelfall auch kein anderer. Für diese Aufgaben vereinbart der Verwalter in der Regel die sogenannte „Grundgebühr“. Falls der Verwalter für die Gemeinschaft weitere Aufgaben durchführen soll, kann er eine „Sondergebühr“ vereinbaren. Hierzu muss er einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufnehmen. In welcher Höhe, für welche Tätigkeiten und nach welcher Abrechnungsart solche zusätzlichen Gebühren vereinbart werden können, ist oftmals Anlass für Streitigkeiten. Da es keine Regelung für diese Sondergebühren im Gesetz gibt, müssen die Gerichte über die Zulässigkeit der einzelnen Regelungen entscheiden. So auch in einer Entscheidung des Landgerichts Gera vom 23. Februar 2016 (AZ: 5 S 225/15).

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Haftung des Mieters für seinen Besuch

Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt. Sich hier frei entfalten zu können, ist so wichtig, dass dieses Privileg sogar im Grundgesetz verankert ist. Zu dieser Freiheit gehört ganz klar auch, dass der Mieter Besuch empfangen darf, und zwar grundsätzlich so viel und so oft er möchte. Da der Vermieter hier keinerlei Einfluss nehmen kann, wird gerne in den Mietvertrag aufgenommen, dass der Mieter für Schäden, die sein Besuch verursacht, gegenüber dem Vermieter haftet. Fraglich ist, ob eine solche Regelung zulässig ist und tatsächlich der Mieter für seinen Besuch verantwortlich ist.

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Auftrag erteilt, Arbeit für den Verwalter erledigt

Der Verwalter vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihren Angelegenheiten. Dazu gehört auch, dass er im Namen der Gemeinschaft Handwerker beauftragt und Aufträge erteilt, sofern hierüber ein Beschluss gefasst wurde. Was aber, wenn der Handwerker trotz Auftrag seine Arbeit nicht aufnimmt? Wer ist dann verantwortlich? Auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 2. März 2016 (AZ: 318 S 22/15) wird hingewiesen.

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Gerichtliche Entscheidung nach dem WEG

Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt. Dies ist sinnvoll, denn eine Gemeinschaft muss verwaltet werden; sei es, dass die eingehenden Gelder der Eigentümer kontrolliert werden oder aber auch notwendige Reparaturmaßnahmen in Auftrag gegeben werden. Problematisch sind die Fälle, in denen bereits keine Einigkeit über die Frage des Verwalters erzielt werden kann. Wenn kein Verwalter bestellt ist und sich die Wohnungseigentümer nicht vertragen, führt dies häufig dazu, dass gar nichts mehr passiert. Und das kann wiederum sehr unangenehme Folgen haben: nicht reparierte Rohrbrüche oder leere Heizkessel im Winter. Um dies zu verhindern, kann auch das zuständige Gericht einen Verwalter bestellen, wenn dies von einem Wohnungseigentümer beantragt wird. Anlässlich dieser Möglichkeit wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Dortmund vom 10. November 2015 (AZ: 1 S 308/15) verwiesen.

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Besichtigung der Wohnung - wann darf der Vermieter rein?

Der Vermieter bleibt Eigentümer der Wohnung, auch wenn er den Besitz vermietet. Dadurch bleiben Pflichten, die der Vermieter zu erfüllen hat. So muss er - solange nicht der Mieter selbst schuld ist - unabhängig von der Frage, wer den Schaden verursacht hat, gegenüber seinem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand versetzen. Er muss teilweise auch eine Mietminderung hinnehmen, wenn der Mieter Mängel rügt, die nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, wie aufgestemmte Wände wegen eines Rohrbruchs im angrenzenden Nachbarhaus. All dies ist der Idee geschuldet, dass der Vermieter als Eigentümer weiter für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist und der Mieter nur die uneingeschränkte Nutzung zahlt. Aber was sind die Rechte, die dem Vermieter und Eigentümer bleiben? Anlässlich dieser Frage wird auf eine Entscheidung des Amtsgerichts München vom 8. Januar 2016 (AZ: 461 C 19626/15) hingewiesen.

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Über Geschmack lässt sich nicht streiten - zumindest an der Außenseite der Wohnungstür

Ein kräftiger farbiger Anstrich war schon einmal Thema bei einer höchstrichterlichen Entscheidung. Ein Mieter hatte sich auf sein Recht zur freien Gestaltung berufen und die Wände der Wohnung in kräftigen und speziellen Farben gestrichen. Der Bundesgerichtshof hatte im Urteil vom 6. November 2015 (AZ: VIII ZR 416/12) zu entscheiden, ob dieser Anstrich bei Beendigung der Mietzeit auf Kosten des Mieters entfernt werden muss. Die Richter bejahten dies, da ein Schaden des Vermieters vorliegt. Dieser muss befürchten, dass bei einer nicht neutralen Farbe die Weitervermietung der Wohnung nicht ohne Weiteres möglich ist. Wer will schon in eine Wohnung mit schwarzen Wänden ziehen?

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Lieber das Fahrrad als das Auto - dieser Grundsatz gilt nicht immer

Auch wenn die Gesundheit und die Umwelt es einem danken - das Fahrrad ist nicht immer die bessere Alternative. Wie so oft im Rahmen der Wohngemeinschaft müssen auch hier die unterschiedlichen Interessen und Vorlieben der einzelnen Bewohner unter einen Hut gebracht werden. Autofahrer und Radfahrer treffen hier zusammen und müssen oftmals gemeinschaftliche Flächen gemeinsam nutzen. Aber welche Spielregeln gelten hier? Wer bestimmt in der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie die Nutzung zu erfolgen hat? Welche Beeinträchtigungen muss man hinnehmen, wogegen kann sich der einzelne Eigentümer zur Wehr setzten? Im Zusammenhang mit diesen Fragen wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 17. Juni 2015 (AZ: 318 S 167/14) hingewiesen.

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Geschäftsraum oder Wohnung - der Prokurist einer GmbH wohnt „geschäftlich“

Die Frage, ob ein gewerbliches Mietverhältnis oder ein Wohnraummietvertrag vorliegt, ist für alle Beteiligten sehr wichtig. Hieraus können Schutzvorschriften zugunsten des Mieters resultieren, Kündigungsmöglichkeiten sind unterschiedlich, ebenso die Frage, welche Betriebskosten zu tragen sind und auch die steuerrechtliche Bewertung. Fest steht, dass ein Mietvertrag nur entweder Mietraum oder Gewerberaum betreffen kann, eine Mischform ist nicht möglich. Wie aber sieht diese „entweder/oder - Einordnung“ aus, wenn in einem Mietvertrag verschiedene Kriterien aus beiden Bereichen zusammentreffen? Der Mieter wohnt und arbeitet z. B. in den angemieteten Räumen?

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Fehler in der Jahresabrechnung - ab wann ist die gesamte Rechnung falsch?

Einmal im Jahr steht die Abrechnung der Kosten bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Tagesordnung. Die vielen gesetzlichen Änderungen und der erhebliche Umfang der Unterlagen mit Instandhaltungsrücklagen, laufenden Konten, Ein- und Ausgaben machen es dem Verwalter sehr schwer, eine „richtige“ Abrechnung zu erstellen. Der Wohnungseigentümer aber hat Anspruch auf eine richtige und ordnungsgemäße Abrechnung. Wann dieser Anspruch seine Grenzen hat und in welchem Umfang die falsche Abrechnung korrigiert werden muss, ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juli 2015 (AZ: 2 - 13 S 172/14).

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