Mietrecht
Schönheitsreparaturen nicht nur
bei frisch renovierter Wohnung
Die Verpflichtung des Mieters, zum Ende der Mietzeit
Schönheitsreparaturen durchzuführen, beschäftigt die Gerichte seit Jahren. Zum
einen darf der Mieter nicht durch starre Fristen zur Vornahme gezwungen werden.
Auch die Vereinbarung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis
zusätzlich zu einer Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung der Mietzeit
ist nicht möglich. Durch solche Regelungen im Mietvertrag wird der Mieter
unangemessen benachteiligt, da nicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume
geachtet wird. Nach der Rechtsprechung soll der Mieter immer nur dann
verpflichtet werden, wenn auch tatsächlich Schönheitsreparaturen erforderlich
sind. Weiterer Streitpunkt ist in diesem Zusammenhang, ob die Wohnung zu Beginn
der Mietzeit renoviert war oder nicht. Denn letztlich kann der Vermieter nur im
ersten Fall die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen.
Andernfalls wäre der Mieter im schlechtesten Fall verpflichtet, auch die
Gebrauchsspuren seines Vorgängers zu beseitigen, und der Vermieter würde zum
Ende der Mietzeit die Rückgabe in einem besseren Zustand verlangen können, als
er sie dem Mieter übergeben hat. Insofern stellt sich die Frage: Wann ist eine
Wohnung „renoviert“? In diesem Zusammenhang wird auf eine Entscheidung des
Landgerichts Berlin vom 12. Februar 2016 (AZ: 63 106/15) hingewiesen.
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Jahresabrechnung - Einsicht in
Verwaltungsunterlagen
Die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt in
der Regel der Verwalter. Er ist dafür zuständig, Hausgelder einzunehmen, die
Zahlungen der Gemeinschaft zu tätigen und Beschlüsse umzusetzen. Über diese
Tätigkeiten legt der Verwalter anlässlich der jährlichen Abrechnungen
Rechenschaft ab und wird im Idealfall von der Gemeinschaft entlastet. Was aber,
wenn ein Wohnungseigentümer dem Verwalter misstraut? Muss er dann warten, bis
die Jahresabrechnung vorgelegt wird? Oder kann er bereits früher tätig werden?
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Extrakosten des
Verwalters für einen Rechtsstreit
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft
hat durch das Gesetz zugewiesene Aufgaben. Diese Aufgaben müssen vom Verwalter
erledigt werden. Als Beispiel kann hier die Einladung zur Eigentümerversammlung
genannt werden: Der Verwalter muss einladen, es darf aber im Regelfall auch kein
anderer. Für diese Aufgaben vereinbart der Verwalter in der Regel die sogenannte
„Grundgebühr“. Falls der Verwalter für die Gemeinschaft weitere Aufgaben
durchführen soll, kann er eine „Sondergebühr“ vereinbaren. Hierzu muss er einen
Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder eine entsprechende Regelung im
Verwaltervertrag aufnehmen. In welcher Höhe, für welche Tätigkeiten und nach
welcher Abrechnungsart solche zusätzlichen Gebühren vereinbart werden können,
ist oftmals Anlass für Streitigkeiten. Da es keine Regelung für diese
Sondergebühren im Gesetz gibt, müssen die Gerichte über die Zulässigkeit der
einzelnen Regelungen entscheiden. So auch in einer Entscheidung des Landgerichts
Gera vom 23. Februar 2016 (AZ: 5 S 225/15).
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Haftung des Mieters
für seinen Besuch
Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt. Sich hier frei entfalten zu
können, ist so wichtig, dass dieses Privileg sogar im Grundgesetz verankert ist.
Zu dieser Freiheit gehört ganz klar auch, dass der Mieter Besuch empfangen darf,
und zwar grundsätzlich so viel und so oft er möchte. Da der Vermieter hier
keinerlei Einfluss nehmen kann, wird gerne in den Mietvertrag aufgenommen, dass
der Mieter für Schäden, die sein Besuch verursacht, gegenüber dem Vermieter
haftet. Fraglich ist, ob eine solche Regelung zulässig ist und tatsächlich der
Mieter für seinen Besuch verantwortlich ist.
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Auftrag erteilt, Arbeit für den
Verwalter erledigt
Der Verwalter vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft in
ihren Angelegenheiten. Dazu gehört auch, dass er im Namen der Gemeinschaft
Handwerker beauftragt und Aufträge erteilt, sofern hierüber ein Beschluss
gefasst wurde. Was aber, wenn der Handwerker trotz Auftrag seine Arbeit nicht
aufnimmt? Wer ist dann verantwortlich? Auf eine Entscheidung des Landgerichts
Hamburg vom 2. März 2016 (AZ: 318 S 22/15) wird hingewiesen.
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Gerichtliche Entscheidung nach dem
WEG
Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft
einen Verwalter bestellt. Dies ist sinnvoll, denn eine Gemeinschaft muss
verwaltet werden; sei es, dass die eingehenden Gelder der Eigentümer
kontrolliert werden oder aber auch notwendige Reparaturmaßnahmen in Auftrag
gegeben werden. Problematisch sind die Fälle, in denen bereits keine Einigkeit
über die Frage des Verwalters erzielt werden kann. Wenn kein Verwalter bestellt
ist und sich die Wohnungseigentümer nicht vertragen, führt dies häufig dazu,
dass gar nichts mehr passiert. Und das kann wiederum sehr unangenehme Folgen
haben: nicht reparierte Rohrbrüche oder leere Heizkessel im Winter. Um dies zu
verhindern, kann auch das zuständige Gericht einen Verwalter bestellen, wenn
dies von einem Wohnungseigentümer beantragt wird. Anlässlich dieser Möglichkeit
wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Dortmund vom 10. November 2015 (AZ:
1 S 308/15) verwiesen.
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Besichtigung der Wohnung - wann
darf der Vermieter rein?
Der Vermieter bleibt Eigentümer der Wohnung, auch wenn er den
Besitz vermietet. Dadurch bleiben Pflichten, die der Vermieter zu erfüllen hat.
So muss er - solange nicht der Mieter selbst schuld ist - unabhängig von der
Frage, wer den Schaden verursacht hat, gegenüber seinem Mieter die Wohnung in
einem ordnungsgemäßen Zustand versetzen. Er muss teilweise auch eine
Mietminderung hinnehmen, wenn der Mieter Mängel rügt, die nicht in den
Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, wie aufgestemmte Wände wegen eines
Rohrbruchs im angrenzenden Nachbarhaus. All dies ist der Idee geschuldet, dass
der Vermieter als Eigentümer weiter für den Zustand der Wohnung verantwortlich
ist und der Mieter nur die uneingeschränkte Nutzung zahlt. Aber was sind die
Rechte, die dem Vermieter und Eigentümer bleiben? Anlässlich dieser Frage wird
auf eine Entscheidung des Amtsgerichts München vom 8. Januar 2016 (AZ: 461 C
19626/15) hingewiesen.
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Über Geschmack lässt sich nicht streiten - zumindest an der
Außenseite der Wohnungstür
Ein kräftiger farbiger Anstrich war schon einmal Thema bei einer
höchstrichterlichen Entscheidung. Ein Mieter hatte sich auf sein Recht zur
freien Gestaltung berufen und die Wände der Wohnung in kräftigen und speziellen
Farben gestrichen. Der Bundesgerichtshof hatte im Urteil vom 6. November 2015
(AZ: VIII ZR 416/12) zu entscheiden, ob dieser Anstrich bei Beendigung der
Mietzeit auf Kosten des Mieters entfernt werden muss. Die Richter bejahten dies,
da ein Schaden des Vermieters vorliegt. Dieser muss befürchten, dass bei einer
nicht neutralen Farbe die Weitervermietung der Wohnung nicht ohne Weiteres
möglich ist. Wer will schon in eine Wohnung mit schwarzen Wänden ziehen?
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Lieber das Fahrrad als das Auto - dieser Grundsatz gilt nicht
immer
Auch wenn die Gesundheit und die Umwelt es einem danken - das
Fahrrad ist nicht immer die bessere Alternative. Wie so oft im Rahmen der
Wohngemeinschaft müssen auch hier die unterschiedlichen Interessen und Vorlieben
der einzelnen Bewohner unter einen Hut gebracht werden. Autofahrer und Radfahrer
treffen hier zusammen und müssen oftmals gemeinschaftliche Flächen gemeinsam
nutzen. Aber welche Spielregeln gelten hier? Wer bestimmt in der
Wohnungseigentümergemeinschaft, wie die Nutzung zu erfolgen hat? Welche
Beeinträchtigungen muss man hinnehmen, wogegen kann sich der einzelne Eigentümer
zur Wehr setzten? Im Zusammenhang mit diesen Fragen wird auf eine Entscheidung
des Landgerichts Hamburg vom 17. Juni 2015 (AZ: 318 S 167/14) hingewiesen.
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Geschäftsraum oder Wohnung - der Prokurist einer GmbH wohnt
„geschäftlich“
Die Frage, ob ein gewerbliches Mietverhältnis oder ein
Wohnraummietvertrag vorliegt, ist für alle Beteiligten sehr wichtig. Hieraus
können Schutzvorschriften zugunsten des Mieters resultieren,
Kündigungsmöglichkeiten sind unterschiedlich, ebenso die Frage, welche
Betriebskosten zu tragen sind und auch die steuerrechtliche Bewertung. Fest
steht, dass ein Mietvertrag nur entweder Mietraum oder Gewerberaum betreffen
kann, eine Mischform ist nicht möglich. Wie aber sieht diese „entweder/oder -
Einordnung“ aus, wenn in einem Mietvertrag verschiedene Kriterien aus beiden
Bereichen zusammentreffen? Der Mieter wohnt und arbeitet z. B. in den
angemieteten Räumen?
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