Wem gehören die Fenster?

München/Berlin (DAV). Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich immer wieder die Frage, wem was gehört. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, das allen gehört, in dessen Bereich aber auch alle die Kosten zu tragen haben, oder ist es Sondereigentum, das alleine einem Eigentümer zugewiesen werden kann? Besonders schwierig wird die Sache, wenn es sich um Bereiche handelt, die zwar räumlich in der Wohnung des Einzelnen liegen, aber dennoch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssen. Denn all das, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, muss zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Bereiche können nicht einem Einzelnen gehören. Ein Beispiel hierfür sind die Fenster. Können diese im Sondereigentum stehen oder sind sie zwingend Eigentum der Gemeinschaft?

Hierzu hat das Amtsgericht München erneut am 7. November 2014 eine Entscheidung getroffen, über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.

In dem Fall hatte ein Eigentümer zwei seiner in der Wohnung befindlichen Fenster alleine ausgetauscht. Die zuvor silbernen Kunststofffenster wurden durch weiße ausgetauscht, die zusätzlich einen Mittelsteg hatten.

Hiermit waren viele Eigentümer nicht einverstanden und haben mehrheitlich einen Beschluss herbeigeführt, nach dem der Eigentümer aufgefordert werden soll, die Fenster zurückzubauen. Da dieser sich weigerte, war ein gerichtliches Verfahren erforderlich. Es wurde durch die Gemeinschaft beantragt, den Eigentümer zu verpflichten, auf seine Kosten die weißen Fenster mit Mittelsteg auszubauen und silberne ohne Mittelsteg einzubauen.

Dies zu Recht, so der Richter. Bei den Fenstern handelt es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum, da diese für Bestand und Sicherheit des Gebäudes unverzichtbar sind. Damit ist auch die Gemeinschaft für den Austausch der Fenster zuständig. Zwar kann dies mit einer klaren und eindeutigen Vereinbarung zwischen den Parteien anders vereinbart werden, eine solche Regelung war jedoch in diesem Fall nicht vorhanden. Denn wenn diese Vereinbarung den strengen Anforderungen nicht genügt, bleibt es im Zweifel bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft. So war es auch hier. Da ein entsprechender Beschluss, der den Austausch der Fenster genehmigen würde, ebenfalls nicht vorhanden war, handelte der Eigentümer hier nicht rechtmäßig. Zumindest da es sich auch um eine optische Veränderung handelte, war der Eigentümer verpflichtet, den Rückbau vorzunehmen.

Dies hätte er vermeiden können, wenn er im Vorfeld einen Beschluss beantragt hätte, in dem ihm der Austausch genehmigt wird.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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