Modernisierung - was der
Mieter dulden muss
Wedding/Berlin (DAV). Der Klimaschutz ist ein wichtiges Ziel.
Da die Einsparung von Energie oder die Umrüstung auf umweltfreundliche Energie
in der Regel mit Kosten verbunden ist, stellt sich die Frage, auf welche
Schultern diese Kosten verteilt werden sollten: Mieter oder Vermieter?
Zu dieser Problematik verweist die Arbeitsgemeinschaft
Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung
des Amtsgerichts Wedding vom 5. Oktober 2016 (AZ.: 18 C 152/16).
Hier hatte der Mieter die Durchführung von
Modernisierungsarbeiten verweigert. Der Vermieter wollte den in der Wohnung
befindlichen Kachelofen gegen einen zentralen Brennwertkessel austauschen.
Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er meinte, die erforderliche
Modernisierungsankündigung sei fehlerhaft gewesen. Er verweigerte daher die
angekündigten Maßnahmen. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag und
forderte den Mieter auf, auszuziehen. Über diese Räumung hatte das Amtsgericht
zu entscheiden und gab dem Mieter Recht.
Ein Anlass bestehe weder für eine fristlose noch für eine
fristgemäße Kündigung. Zwar war die erfolgte Ankündigung der Modernisierung
nicht zu beanstanden. Erforderlich für eine Kündigung wäre aber eine
Pflichtverletzung des Mieters. Grundsätzlich kann die Verweigerung der Duldung
einer Modernisierungsmaßnahme eine solche Pflichtverletzung darstellen und somit
eine Kündigung rechtfertigen. Es muss jedoch der konkrete Einzelfall geprüft
werden, und es müssen die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen
werden. Hierbei kann maßgeblich sein, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht,
wie umfangreich und dringend sie sind, welche Bedeutung die alsbaldige
Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat und
welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch einen verzögerten
Zutritt entstehen.
Diese Abwägung erfolgte hier zugunsten des Mieters, denn zum
einen hatte er für tatsächlich dringende Reparaturarbeiten an der
Trinkwasserleitung den Zugang zur Wohnung gewährt, zum anderen spricht der
bisherige Verlauf des Mietverhältnisses gegen eine Kündigung. In den 16 Jahren
der Mietzeit gab es keinen Anlass zu Beanstandungen, insbesondere keine
Mietrückstände noch sonstige Verstöße. Ebenso war die erhebliche Mietsteigerung
bei Umlage der Modernisierungskosten zu beachten. Da auch weitere Mieter den
Maßnahmen widersprochen hatten, musste der Vermieter ohnehin mit Verzögerungen
rechnen. Schließlich war dem Gericht bekannt, dass die Umstellung der
Heizungsanlage auch zunächst nur in Teilen erfolgen kann und noch fehlende
Wohnungen nacheinander umgerüstet werden können. Der Vermieter konnte daher
nicht kündigen, und die Klage auf Räumung hatte hier keinen Erfolg.
Zu beachten ist, dass es sich um eine auf den Einzelfall
bezogene Entscheidung handelt. Die Abwägung hätte auch zu Lasten des Mieters
ausgehen können, so dass hier eine verlässliche Voraussage, ob und wenn ja
welche Modernisierungsarbeiten ohne die Gefahr der Kündigung verweigert werden
können, nicht erteilt werden kann.
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