Rechtsanwalt Gerhard Raab in Frechen-Königsdorf

Mietrecht

 

Kosten bei Mieterwechsel

Die Umlage der Betriebskosten ist immer wieder Anlass für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Insbesondere, wenn die Vorauszahlungen nicht ausreichend sind, wird die Abrechnung genau geprüft. Fraglich können hier unter anderem die Kosten sein, die anfallen, wenn der Mieter wechselt. Oftmals geschieht dies unterjährig, sodass eine Zwischenablesung erforderlich ist. Hierfür werden von dem Versorger Kosten in Rechnung gestellt. Die Frage ist dann, wer diese Kosten zu tragen hat. Der ausziehende Mieter, der einziehende Mieter oder aber der Vermieter?

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Haftung des Mieters für seinen Untermieter bei illegalen Downloads

Ein Internetanschluss ist heutzutage in fast jeder Wohnung vorhanden; online zu shoppen, Daten herunterzuladen und Informationen einzuholen ist Bestandteil des alltäglichen Lebens. Die Kehrseite dieses Angebotes ist bekannt: Der Zugriff auf illegale Daten beziehungsweise das Hochladen ist ebenfalls möglich. Um diesem Missbrauch Einhalt zu gebieten, ist jeder Nutzer durch eine IP-Adresse identifizierbar und jeder Zugriff kann zu einem bestimmten Anschluss zurückverfolgt werden. Aber wie ist die Rechtslage, wenn ein anderer „meinen“ Anschluss nutzt? Muss ich sicherstellen, dass niemand Zugriff hat? Oder zumindest keiner den Anschluss illegal nutzt?

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Nachzahlungen aus Betriebskosten können von der Kaution einbehalten werden

Das Ende der Mietzeit ist nicht immer das Ende von Streitigkeiten. Auch wenn die Wohnung von dem Mieter geräumt und herausgegeben wurde, bleibt eine Frage offen: Was geschieht mit der bei Mietbeginn hinterlegten Kaution? Klar ist, dass der Vermieter diese zur Sicherung erhalten hat. Aber welche Ansprüche sollen damit gesichert werden? Mietzahlungen oder nur fehlende Renovierungsarbeiten?

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Wer darf Verwalter werden?

Wer Wohnungseigentumsverwalter werden kann, ist nicht gesetzlich geregelt. Dies führt leider dazu, dass sich auch „schwarze Schafe“ unter die Verwalter mischen. Diese bieten ihre Leistung an, verfügen aber nicht über die erforderliche Sachkenntnis, um tatsächlich die Verwaltung einer Gemeinschaft erfolgreich führen zu können. Um hier einen Riegel vorzuschieben, sollen die Anforderungen an die berufliche Ausbildung erhöht werden. Geplant ist, dass ein Sachkundenachweis erforderlich ist. Aber bereits jetzt gibt es bestimmte Voraussetzungen, die eine Person oder ein Unternehmen erfüllen muss, um als Verwalter tätig zu werden.

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Die richtige Jahresabrechnung mit verschiedenen Ergebnissen

Die Abrechnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird jedes Jahr mit Spannung erwartet - spiegelt sie doch zum einen wider, wie es wirtschaftlich um die gesamte Gemeinschaft bestellt ist, zum anderen ergibt sich für den einzelnen Wohnungseigentümer entweder ein Nachzahlungsbetrag, den er an die Gemeinschaft leisten muss, oder aber ein Erstattungsanspruch zu seinen Gunsten. Wann diese Abrechnungen richtig sind, ist sehr umstritten. Die Rechtsprechung legt jedoch nach und nach immer mehr Kriterien fest, an denen sich eine ordnungsgemäße Abrechnung orientieren muss. In diesem Zusammenhang wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. November 2013 (AZ: 2-13 S 225/13) verwiesen.

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Maklerprovision ist abhängig vom Kaufvertrag

Wer eine Immobilie sucht, ist regelmäßig auf die Mithilfe eines Maklers angewiesen, um eine Wohnung bzw. ein Haus zu mieten oder zu kaufen. Die erfolgreiche Vermittlung eines solchen Geschäftes ist dann Voraussetzung für die Zahlung der Maklercourtage. Wie aber ist ein Fall rechtlich zu beurteilen, wenn der Vertrag zwar zunächst zwischen den Parteien geschlossen wird, dieser dann aber nach Zahlung der Maklerprovision wieder aufgehoben wird? Darf der Makler dann trotzdem das Geld behalten? Hinsichtlich dieser Problematik wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 22. Januar 2016 (AZ: 12 O 236/14) hingewiesen.

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Mietzahlungen für die Ehewohnung nach der Trennung

Familiäre Streitigkeiten haben vielerlei Auswirkungen, insbesondere auch auf die Wohnsituation. Wenn sich eine Lebensgemeinschaft oder Familie trennt, gilt dies auch räumlich, und es ergeben sich viele Fragen. Wer darf in der Wohnung bleiben? Wer muss das Mietverhältnis kündigen? Gelten dann besondere Fristen? Und wer muss die Miete zahlen? Anlässlich dieser Fragen ist die Entscheidung des Oberlandesgerichts Bremen vom 17. Februar 2016 (AZ: 4 WF 184/15) interessant.

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Schönheitsreparaturen nicht nur bei frisch renovierter Wohnung

Die Verpflichtung des Mieters, zum Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen, beschäftigt die Gerichte seit Jahren. Zum einen darf der Mieter nicht durch starre Fristen zur Vornahme gezwungen werden. Auch die Vereinbarung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis zusätzlich zu einer Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung der Mietzeit ist nicht möglich. Durch solche Regelungen im Mietvertrag wird der Mieter unangemessen benachteiligt, da nicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume geachtet wird. Nach der Rechtsprechung soll der Mieter immer nur dann verpflichtet werden, wenn auch tatsächlich Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Weiterer Streitpunkt ist in diesem Zusammenhang, ob die Wohnung zu Beginn der Mietzeit renoviert war oder nicht. Denn letztlich kann der Vermieter nur im ersten Fall die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen. Andernfalls wäre der Mieter im schlechtesten Fall verpflichtet, auch die Gebrauchsspuren seines Vorgängers zu beseitigen, und der Vermieter würde zum Ende der Mietzeit die Rückgabe in einem besseren Zustand verlangen können, als er sie dem Mieter übergeben hat. Insofern stellt sich die Frage: Wann ist eine Wohnung „renoviert“? In diesem Zusammenhang wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12. Februar 2016 (AZ: 63 106/15) hingewiesen.

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Jahresabrechnung - Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt in der Regel der Verwalter. Er ist dafür zuständig, Hausgelder einzunehmen, die Zahlungen der Gemeinschaft zu tätigen und Beschlüsse umzusetzen. Über diese Tätigkeiten legt der Verwalter anlässlich der jährlichen Abrechnungen Rechenschaft ab und wird im Idealfall von der Gemeinschaft entlastet. Was aber, wenn ein Wohnungseigentümer dem Verwalter misstraut? Muss er dann warten, bis die Jahresabrechnung vorgelegt wird? Oder kann er bereits früher tätig werden?

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Extrakosten des Verwalters für einen Rechtsstreit

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch das Gesetz zugewiesene Aufgaben. Diese Aufgaben müssen vom Verwalter erledigt werden. Als Beispiel kann hier die Einladung zur Eigentümerversammlung genannt werden: Der Verwalter muss einladen, es darf aber im Regelfall auch kein anderer. Für diese Aufgaben vereinbart der Verwalter in der Regel die sogenannte „Grundgebühr“. Falls der Verwalter für die Gemeinschaft weitere Aufgaben durchführen soll, kann er eine „Sondergebühr“ vereinbaren. Hierzu muss er einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufnehmen. In welcher Höhe, für welche Tätigkeiten und nach welcher Abrechnungsart solche zusätzlichen Gebühren vereinbart werden können, ist oftmals Anlass für Streitigkeiten. Da es keine Regelung für diese Sondergebühren im Gesetz gibt, müssen die Gerichte über die Zulässigkeit der einzelnen Regelungen entscheiden. So auch in einer Entscheidung des Landgerichts Gera vom 23. Februar 2016 (AZ: 5 S 225/15).

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   Entscheidungen zu anderen Rechtsgebieten

 

 

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