Was war zuerst - der Mieter
oder der Schaden?
Saarbrücken/Berlin (DAV). Am Ende einer Vertragszeit gibt der
Mieter die Wohnung an den Vermieter zurück. Anlässlich dieser Übergabe wird
oftmals ein Protokoll erstellt, in welchem Zählerstand und ggf. übernommene
Gegenstände, wie z. B. die Einbauküche, aufgeführt werden. Das Protokoll soll
aber auch dazu dienen, den Zustand der Wohnung festzuhalten. Sind noch
Renovierungsarbeiten vom Mieter geschuldet? Oder sind vielleicht sogar
Beschädigungen vorhanden? Aber auch, wenn ein solches Protokoll nicht erstellt
wird, wird manchmal seitens des Vermieters ein Schaden geltend gemacht. Oftmals
wird dann zur Reparatur die Kaution einbehalten.
Hinsichtlich der Frage, wie sich der Mieter dann gegen solche
Ansprüche wehren kann, informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und
Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des
Amtsgerichts Saarbrücken vom 12. Januar 2017 (AZ.: 120 C 12/16).
In der Entscheidung hatte der Mieter einen Einwand erhoben,
der ihn tatsächlich von den Reparaturkosten befreien würde. Sein Argument war,
dass der Schaden schon bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen sei und nicht
er, sondern vielmehr sein Vormieter, oder vielleicht noch der Vorvormieter für
diesen Schaden verantwortlich sei. Die Türen und Türzargen, an denen der
Vermieter den Schaden behauptete, seien schon bei seinem Einzug erheblich
abgenutzt und zerkratzt gewesen. Es seien daher - wenn überhaupt - nur kleinere
Kratzer hinzugekommen, die auf keinen Fall einen Schaden darstellen würden.
Problematisch war hier allein die Frage, ob der Mieter diese
Behauptung auch beweisen konnte. Denn, so das Amtsgericht, der Vermieter muss
grundsätzlich beweisen, dass ein Schaden zum Zeitpunkt des Auszuges vorgelegen
hat, der Mieter dahingegen, dass dieser bereits bei Einzug vorhanden war.
Hierzu kann der Vermieter auf das unterschriebene
Abnahmeprotokoll zurückgreifen, auf Bilder, Sachverständigengutachten oder auch
Zeugenaussagen, wie z.B. die der Handwerker. Gleiches gilt für den Mieter.
Sofern er behauptet, der Schaden war vor ihm da, muss er hier Zeugen oder aber
im besten Fall ein Übernahmeprotokoll der Wohnung vorlegen. Ist in einem vom
Vermieter unterschriebenen Protokoll aufgeführt, dass bei Übernahme der Wohnung
schon der Schaden vorhanden ist, kann der Mieter hierfür nicht mehr in Anspruch
genommen werden.
Sofern eine Wohnung mit Mängeln übernommen wird, empfiehlt
sich daher immer die Erstellung eines Übernahmeprotokolls, im besten Fall mit
Bildern, die den Zustand der Wohnung dokumentieren. So wird es dem Mieter am
besten gelingen, sich gegen unberechtigte Schadensansprüche zur Wehr zu setzen.
In dem zu entscheidenden Fall war dies dem Mieter nicht
möglich, insbesondere hatte das Übernahmeprotokoll keinen Hinweis auf die
bereits defekten Türen und Türzargen enthalten. Das Gericht gab daher dem
Vermieter Recht.
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