Anforderungen an die Jahresabrechnung bei Wohnungseigentum

Düsseldorf/Berlin (DAV). Die Jahresabrechnung ist bei der jährlichen Eigentümerversammlung fester Bestandteil. Nachdem der Verwalter das Jahr über nur mit den Zahlungen auf die voraussichtlichen Kosten gearbeitet hat, stellt die Abrechnung den tatsächlichen „Kassensturz“ für das verstrichene Jahr dar. Die Ausgaben werden den Einnahmen gegenübergestellt; zunächst für die gesamte Gemeinschaft und dann für jeden einzelnen Eigentümer. Nach verschiedenen Verteilungsschlüsseln erfolgt die Umlage, so dass jeder Eigentümer anhand der Abrechnung weiß, ob er ein Guthaben erwarten kann oder aber eine Nachzahlung leisten muss.

Aber ist dieses Rechenwerk verständlich? Kann der Eigentümer tatsächlich kontrollieren, ob die Kosten richtig zugewiesen wurden, und nachvollziehen, wie die Gemeinschaft wirtschaftlich dasteht? Denn dies ist letztlich - neben der Kontrolle des Verwalters - ein wichtiges Ziel der Abrechnung.

Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Dezember 2016 (AZ.: 25 S 63/16).

In diesem Fall war über die Jahresabrechnung ein mehrheitlicher Beschluss gefasst worden, der aber angefochten wurde. Bei der Frage, ob der Beschuss über die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, musste das Gericht die Voraussetzungen an eine Jahresabrechnung festlegen. Diese muss zunächst vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein, so dass der Eigentümer in die Lage versetzt wird, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen, so die Richter. Der Eigentümer muss nachvollziehen können:

• was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist,
• ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt wurden und
• ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke als Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde, insbesondere, um Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu überbrücken.

Werden diese Kriterien nicht erfüllt, so ist die Abrechnung nicht transparent und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Anfechtung kann in diesen Fällen Erfolg haben, wobei sich hierbei nicht zwingend etwas an dem Ergebnis der Abrechnung ändern muss. Es kann bei der gleichen Zahlungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers bleiben, entscheidend ist hierbei jedoch, dass der Eigentümer den Betrag dann verstehen kann.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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