Verweis auf einen nicht mehr gültigen Betriebskostenkatalog
reicht nicht aus
Hanau/Berlin. Sollte im Mietvertrag auf einen veralteten
Betriebskostenkatalog Bezug genommen werden, wie z. B. die „Anlage 3 zu § 27 der
II. Berechnungsverordnung“ heute ersetzt durch die
Betriebskostenverordnung ist die Klausel unwirksam. Das entschied das
Amtsgericht Hanau am 9. Juli 2014 (AZ: 37 C 106/14).
In dem Fall hatte der Mietvertrag auf die veraltete und
bereits zu Beginn des Mietverhältnis nicht mehr geltende „Anlage 3 zu § 27 der
II. Berechnungsverordnung bzw. die jeweils geltende Fassung“ Bezug genommen.
Richtigerweise hätte hier die Betriebskostenordnung genannt werden müssen. Der
Vermieter hatte wohl schlichtweg einen alten Formularvertrag zur Hand genommen.
Diese Regelung ist unwirksam, so das Gericht. Ein Verstoß
liegt hier vor, da die Rechte und Pflichten des Mieters nicht möglichst klar und
durchschaubar dargestellt wurden.
Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre hat zwar auch dem
Mieter bei Beginn eines Mietverhältnisses gewisse Erkundigungspflichten
auferlegt. So ist es dem Mieter unter Berücksichtigung der heute leicht
zugänglichen Quellen wie Internet etc. zuzumuten, sich bei einem Verweis auf die
Betriebskostenverordnung über deren Inhalt zu informieren. Es ist daher nicht
zwingend erforderlich, im Mietvertrag einen detaillierten Betriebskostenkatalog
aufzunehmen oder den Gesetzestext dem Mietvertrag beizufügen.
Diese Möglichkeit des einfachen Verweises hat jedoch Grenzen,
entschieden die Richter des Amtsgerichts Hanau. Der Mieter wisse in diesem Fall
gerade nicht, welche Kosten als Betriebskosten von ihm zu tragen sind.
Eine einheitliche Handhabung dieses Problem ist bisher weder
in der Rechtsprechung noch in der Fachliteratur zu finden. Der Vermieter sollte
daher Vorsicht bei der Verwendung von vorgefertigten und eventuell veralteten
Formularverträgen walten lassen: Denn wenn die vertraglichen Regelungen über die
Betriebskosten unwirksam sind, tritt das Gesetzt in Kraft. Und das sagt: ohne
vertragliche Regelung zur Umlage hat der Vermieter die Nebenkosten zu tragen.
Des einen Freud ist des anderen Leid! Für den Mieter kann sich
also die Prüfung alter Mietverträge lohnen.
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