Hanau/Berlin. Sollte im Mietvertrag auf einen veralteten Betriebskostenkatalog Bezug genommen werden, wie z. B. die „Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung“  heute ersetzt durch die Betriebskostenverordnung  ist die Klausel unwirksam. Das entschied das Amtsgericht Hanau am 9. Juli 2014 (AZ: 37 C 106/14).

In dem Fall hatte der Mietvertrag auf die veraltete und bereits zu Beginn des Mietverhältnis nicht mehr geltende „Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. die jeweils geltende Fassung“ Bezug genommen. Richtigerweise hätte hier die Betriebskostenordnung genannt werden müssen. Der Vermieter hatte wohl schlichtweg einen alten Formularvertrag zur Hand genommen.

Diese Regelung ist unwirksam, so das Gericht. Ein Verstoß liegt hier vor, da die Rechte und Pflichten des Mieters nicht möglichst klar und durchschaubar dargestellt wurden.

Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre hat zwar auch dem Mieter bei Beginn eines Mietverhältnisses gewisse Erkundigungspflichten auferlegt. So ist es dem Mieter unter Berücksichtigung der heute leicht zugänglichen Quellen wie Internet etc. zuzumuten, sich bei einem Verweis auf die Betriebskostenverordnung über deren Inhalt zu informieren. Es ist daher nicht zwingend erforderlich, im Mietvertrag einen detaillierten Betriebskostenkatalog aufzunehmen oder den Gesetzestext dem Mietvertrag beizufügen.

Diese Möglichkeit des einfachen Verweises hat jedoch Grenzen, entschieden die Richter des Amtsgerichts Hanau. Der Mieter wisse in diesem Fall gerade nicht, welche Kosten als Betriebskosten von ihm zu tragen sind.

Eine einheitliche Handhabung dieses Problem ist bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Fachliteratur zu finden. Der Vermieter sollte daher Vorsicht bei der Verwendung von vorgefertigten und eventuell veralteten Formularverträgen walten lassen: Denn wenn die vertraglichen Regelungen über die Betriebskosten unwirksam sind, tritt das Gesetzt in Kraft. Und das sagt: ohne vertragliche Regelung zur Umlage hat der Vermieter die Nebenkosten zu tragen.

Des einen Freud ist des anderen Leid! Für den Mieter kann sich also die Prüfung alter Mietverträge lohnen.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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