Böswillige Nichtladung eines Eigentümers macht
Versammlungsbeschlüsse nichtig
Karlsruhe/Berlin. Mit Urteil vom 20. Juli 2012 (AZ: V ZR
235/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die absichtliche
Nichteinladung eines Eigentümers zur Eigentümerversammlung die dort gefassten
Beschlüsse nichtig macht.
In dem Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft einen
Eigentümer, dem eine Garage gehört, auf Zahlung rückständiger Hausgelder
verklagt. Die zu Grunde liegenden Abrechnungen wurden in Versammlungen
beschlossen, zu denen der Verwalter den Eigentümer nicht eingeladen hatte, weil
er der irrigen Ansicht war, Garageneigentümer hätten kein Teilnahmerecht.
Der Bundesgerichtshof hat den Beklagten zur Zahlung
verurteilt. Anders als im Fall einer absichtlichen Nichteinladung, die zur
Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse führen könne, sei die Ladung aus Versehen
unterblieben, und zwar aufgrund eines Rechtsirrtums des Verwalters. Daher waren
die Zahlungsbeschlüsse rechtsgültig und verpflichteten den Schuldner zur
Zahlung.
Es versteht sich von selbst, dass nicht nur Eigentümer einer
Wohnung zur Versammlung einzuladen sind, sondern auch sogenannte Teileigentümer,
also Eigentümer, denen keine Wohnung gehört, sondern nicht zu Wohnzwecken
dienende Räume, z. B. Läden, Restaurants, Büros, Gewerbeeinheiten oder Garagen.
Versäumt es ein Verwalter versehentlich (fahrlässig), einen stimmberechtigten
Eigentümer einzuladen, sind die dort gefassten Beschlüsse nicht per se nichtig,
sondern allenfalls anfechtbar. Verwalter sollten dies beherzigen. Verwalter, die
Eigentümer absichtlich nicht zur Versammlung einladen, laufen nicht nur Gefahr,
die Nichtigkeit aller Beschlüsse zu provozieren und die Prozesskosten auferlegt
zu bekommen, sondern auch ihre sofortige Abberufung.
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