Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel: Keine Mietminderung
möglich
Verstößt der Vermieter gegen eine im Mietvertrag festgelegte
Konkurrenzschutzklausel, liegt kein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann
daher die Miete nicht mindern, jedoch Ersatz des aus dem Verstoß entstandenen
Schadens verlangen. Das Oberlandesgericht Dresden gab am 20. Juli 2010 (AZ: 5 U
1286/09) einem Orthopäden Recht, dem der Vermieter im gleichen Gebäude einen
Arzt für die Fachrichtung Chirurgie/Unfallchirurgie vor die Nase setzte.
In dem vorliegenden Fall mietete 2002 ein Orthopäde Räume für
eine Arztpraxis. Der Vermieter gewährte dem Mieter im Mietvertrag
Konkurrenzschutz für die Fachrichtung Orthopädie. Im Sommer 2003 vermietete er
einem anderen Arzt Räume mit einer Laufzeit von zehn Jahren für eine ärztliche
Praxis der Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie. Der Orthopäde zahlte
daraufhin die Miete nur noch unter Vorbehalt, da er in der neuen Praxis eine
Konkurrenz sah. Er verlangte vom Vermieter die Beseitigung der
Konkurrenzsituation und die Rückzahlung überzahlter Miete.
Vor Gericht hatte er damit nur teilweise Erfolg. Aufgrund der
Konkurrenzschutzklausel habe der Orthopäde einen vertraglichen Anspruch auf
Herstellung und Beibehaltung des Konkurrenzschutzes. Der Vermieter müsse also
versuchen, das Mietverhältnis mit dem anderen Arzt zu beenden. Selbst wenn er
den Vertrag aufgrund der langen Laufzeit mit dem Chirurgen nicht kündigen könne,
sei zumindest der Versuch zu unternehmen, einvernehmlich eine vorzeitige
Vertragsaufhebung herbeizuführen. Da der Vermieter das nicht versucht habe, sei
die Beseitigung der Konkurrenzsituation noch nicht unmöglich. Der Orthopäde
könne allerdings keine Mietminderung vornehmen. Die bestehende
Konkurrenzsituation sei kein Mangel der Mietsache. Dies sei nur dann der Fall,
wenn eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare
Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliege. Der Arzt könne
jedoch weiterhin die Räume als Arztpraxis betreiben. Er könne allerdings
Schadensersatz verlangen, müsse in einem solchen Fall aber exakt darlegen, worin
der Schaden liege.
Der Nachweis eines solchen Schadens ist ausgesprochen
schwierig. Zweckmäßig ist es daher, eine Vertragsstrafe bei Verstoß gegen die
Konkurrenzschutzklausel oder ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren.
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