Besichtigung der Wohnung - wann darf der
Vermieter rein?
Der Vermieter bleibt Eigentümer der Wohnung, auch wenn er den
Besitz vermietet. Dadurch bleiben Pflichten, die der Vermieter zu erfüllen hat.
So muss er - solange nicht der Mieter selbst schuld ist - unabhängig von der
Frage, wer den Schaden verursacht hat, gegenüber seinem Mieter die Wohnung in
einem ordnungsgemäßen Zustand versetzen. Er muss teilweise auch eine
Mietminderung hinnehmen, wenn der Mieter Mängel rügt, die nicht in den
Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, wie aufgestemmte Wände wegen eines
Rohrbruchs im angrenzenden Nachbarhaus. All dies ist der Idee geschuldet, dass
der Vermieter als Eigentümer weiter für den Zustand der Wohnung verantwortlich
ist und der Mieter nur die uneingeschränkte Nutzung zahlt. Aber was sind die
Rechte, die dem Vermieter und Eigentümer bleiben? Anlässlich dieser Frage wird
auf eine Entscheidung des Amtsgerichts München vom 8. Januar 2016 (AZ: 461 C
19626/15) hingewiesen.
In dem Fall wurde der Vermieter von einer weiteren Bewohnerin
des Hauses informiert, dass sie aus der Wohnung des Mieters unangenehme Gerüche
wahrnehme. Sie forderte daher über die Hausverwaltung den Vermieter auf,
Maßnahmen zu ergreifen. Der Vermieter schrieb daher den Mieter an, schilderte
ihm die Vorwürfe und bat darum, einen Besichtigungstermin zu benennen. Hierzu
war der Mieter nicht bereit, er teilte mit, eine Geruchsbelästigung sei von
seiner Wohnung nicht gegeben. Es müsse daher auch keinen Besichtigungstermin
geben. In gleicher Weise reagierte der Mieter auf eine zweite Aufforderung,
Termine für eine Besichtigung der Wohnung zu benennen.
Der Vermieter verklagte den Mieter daher, die Besichtigung der
Wohnung zu dulden – und bekam Recht. Der Richter war der Auffassung, dass hier
ein konkreter Grund vorliege, der eine Besichtigung der Wohnung erforderlich
mache um festzustellen, ob tatsächlich Instandsetzungsbedarf bestehe. Hierbei
können zwar keine Routinekontrollen oder anlasslose Besichtigungen stattfinden.
In diesem Fall habe aber die neutrale Zeugin bestätigt, dass eine Geruchsbildung
aus der Wohnung des Mieters bestehe. Diese Behauptung reicht als konkreter
Grund, um einen Anspruch des Vermieters auf Besichtigung zu begründen. Ob die
behauptete Beeinträchtigung, hier durch unangenehme Gerüche, tatsächlich
vorliegt, ist dann in diesem Zusammenhang unerheblich. Die Besichtigung der
Wohnung kann dann auch mit dem Ergebnis enden, dass die Vorwürfe haltlos sind
und keine Maßnahmen zu ergreifen sind. Dennoch muss der Mieter in so einem Fall
zulassen, dass sich der Vermieter selbst über den Zustand der Mietsache
überzeugen kann.
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