Karlsruhe/Berlin. Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung selbst nicht nutzen, sind für die Art und Weise der Nutzung verantwortlich. Selbst wenn die Wohnung vermietet oder jemand anderem zur Nutzung überlassen und dann weitervermietet wird, bleibt der Eigentümer für die korrekte Nutzung der Wohnung verantwortlich. Andere Wohnungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft können vom Wohnungseigentümer die korrekte Nutzung verlangen. Auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 16. Mai 2014 (AZ: V ZR 131/13) wird hingewiesen.

Ein Wohnungseigentümer hat zugunsten seiner Eltern das Recht eingeräumt, die Wohnung uneingeschränkt zu nutzen (Nießbrauch), woraufhin diese die Wohnung und den ausgebauten Dachstuhl als zwei Wohnungen trennten und separat an Dritte vermieteten. Mit dieser Art der Aufteilung der Wohnungen war ein anderer Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden und verklagte den Wohnungseigentümer, und nicht etwa die Vermieter, dazu, die unzulässige Nutzung der Räumlichkeiten als zwei separate Wohnungen zu unterlassen.

Mit Erfolg. Der Wohnungseigentümer als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt verpflichtet, eine ordnungsgemäße Nutzung seines Eigentums sicherzustellen, so die Richter des BGH. Auch wenn ein anderer die Wohnung vermieten darf, bleibt die Rechtsstellung als Eigentümer sowie die Verpflichtung, für einen ordnungsgemäßen Gebrauch durch die Personen Sorge zu tragen, denen der Eigentümer die Nutzung überlassen hat. Entscheidend war hier, dass die Richter davon ausgehen mussten, der Eigentümer habe auch tatsächlich die Möglichkeit, die unzulässige Nutzung zu unterbinden. Der Eigentümer hatte schlicht gar nichts unternommen, sodass er nicht überzeugend darlegen konnte, er hätte auf die Art und Weise der Nutzung keinen Einfluss gehabt oder versucht, die unzulässige Nutzung zu unterbinden.

Wird also einem Dritten, beispielsweise durch Nießbrauch, die Wohnung überlassen, bleibt der Eigentümer verantwortlich, selbst dann, wenn der Dritte die Wohnung aufteilt und weitervermietet.

Der Wohnungseigentümer kann also nicht nur für das Verhalten seines Mieters zur Rechenschaft gezogen werden, vielmehr ist dies auch möglich, wenn er das Recht zur Nutzung einem Dritten überträgt. Der Grundsatz „Eigentum verpflichtet“ ist also weitreichend. Auch wer sich selbst  bloß als „Eigentümer nur auf dem Papier“ sieht, ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass eine Nutzung seines Eigentums nur in zulässiger Weise erfolgt.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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