Böswillige Nichtladung eines Eigentümers macht Versammlungsbeschlüsse nichtig

Karlsruhe/Berlin. Mit Urteil vom 20. Juli 2012 (AZ: V ZR 235/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die absichtliche Nichteinladung eines Eigentümers zur Eigentümerversammlung die dort gefassten Beschlüsse nichtig macht.

In dem Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft einen Eigentümer, dem eine Garage gehört, auf Zahlung rückständiger Hausgelder verklagt. Die zu Grunde liegenden Abrechnungen wurden in Versammlungen beschlossen, zu denen der Verwalter den Eigentümer nicht eingeladen hatte, weil er der irrigen Ansicht war, Garageneigentümer hätten kein Teilnahmerecht.

Der Bundesgerichtshof hat den Beklagten zur Zahlung verurteilt. Anders als im Fall einer absichtlichen Nichteinladung, die zur Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse führen könne, sei die Ladung aus Versehen unterblieben, und zwar aufgrund eines Rechtsirrtums des Verwalters. Daher waren die Zahlungsbeschlüsse rechtsgültig und verpflichteten den Schuldner zur Zahlung.

Es versteht sich von selbst, dass nicht nur Eigentümer einer Wohnung zur Versammlung einzuladen sind, sondern auch sogenannte Teileigentümer, also Eigentümer, denen keine Wohnung gehört, sondern nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Läden, Restaurants, Büros, Gewerbeeinheiten oder Garagen. Versäumt es ein Verwalter versehentlich (fahrlässig), einen stimmberechtigten Eigentümer einzuladen, sind die dort gefassten Beschlüsse nicht per se nichtig, sondern allenfalls anfechtbar. Verwalter sollten dies beherzigen. Verwalter, die Eigentümer absichtlich nicht zur Versammlung einladen, laufen nicht nur Gefahr, die Nichtigkeit aller Beschlüsse zu provozieren und die Prozesskosten auferlegt zu bekommen, sondern auch ihre sofortige Abberufung.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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