Gewerberaummietrecht: Sonderkündigungsrecht bei grundloser
Verweigerung der Untervermietung
Ist in einem Mietvertrag über einen Gewerberaum festgelegt,
dass der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus
wichtigem Grund verweigern kann, kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen,
wenn der Vermieter trotzdem die Untervermietung verweigert. Die Umwandlung der
Filiale einer Buchhandlungskette in einen „1-Euro-Laden" stellt keinen wichtigen
Grund dar. Das folgt aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 1.
Juni 2010 (AZ: 24 U 32/10).
Der Vermieter vermietete ein Ladenlokal zur gewerblichen
Nutzung als Buchhandlung. Die Parteien hatten im Mietervertrag vereinbart, dass
der Vermieter eine Nutzungsänderung sowie eine Untervermietung nur aus wichtigem
Grund verweigern darf. Eine Beschränkung auf bestimmte Branchen enthielt der
Mietvertrag nicht. Für den Fall, dass kein wichtiger Grund vorlag und der
Vermieter dennoch die Erlaubnis verweigerte, stand dem Mieter vertraglich ein
Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter versagte dem Mieter die Genehmigung zur
Untervermietung an einen “1-Euro-Laden".
Daraufhin machte der Mieter von seinem vertraglichen
Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigte. Das Gericht gab ihm Recht. Ein
wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung sei vorliegend nicht
gegeben. Grundsätzlich dürfe auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke
verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietervertrages nicht
gestattet werden. Der Betrieb eines „1-Euro-Ladens" jedoch sei wie eine
Buchhandlung ein auf Laufkundschaft ausgerichteter Einzelhandel. Daher liege
hier keine gravierende Nutzungsänderung vor. Hätte der Vermieter sicherstellen
wollen, dass ein bestimmtes Erscheinungsbild des im Objekt betriebenen Gewerbes
gewahrt bleibe, hätte er eine dahingehende Klausel in den Vertrag aufnehmen
müssen. Bei einer Vereinbarung komme auch in Betracht, nur die Nutzung durch
Gewerbe bestimmter Branchen zu gestatten. An eine einseitig gebliebene
Vorstellung des Vermieters sei der Mieter dagegen nicht gebunden.
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