Gewerberaummietrecht: Kaution kann vom Vermieter auch nach
Eigentumswechsel genutzt werden
Ein Vermieter kann die Kaution des Mieters auch dann
verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat.
Voraussetzung ist, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet und er
Ansprüche gegen den Mieter aus der Zeit des Mietverhältnisses hat. Das ergibt
sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15.
April 2011 (AZ: 2 U 192/10).
Der Mieter von Gewerberäumen hatte an den damaligen Eigentümer
eine Kaution gezahlt. Der verkaufte dann die Räume, übergab die Kaution aber
nicht an die neue Eigentümerin. Er verrechnete sie mit Forderungen aus dem
Mietverhältnis, die entstanden waren, als er noch Eigentümer war. Die neue
Eigentümerin machte nach Beendigung des Gewerbemietverhältnisses noch
offenstehende Mieten und Nebenkosten geltend. Der Mieter rechnete dies mit der
Kaution auf, die er an den vorherigen Eigentümer gezahlt hatte. Er bestritt die
Zulässigkeit der Aufrechnung durch den Vorvermieter und forderte die Herausgabe
der Kaution.
Ohne Erfolg. Grundsätzlich müsste zwar dem neuen Eigentümer
auch die Kaution übergeben werden. Dies gelte aber nur insoweit, als die
Mietkaution noch nicht in zulässiger Art und Weise in Anspruch genommen worden
sei. Maßgebender Zeitpunkt für die Übertragung der Kaution ist nicht
notwendigerweise der Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums auf den Käufer,
sondern gegebenenfalls auch ein späterer Zeitpunkt. Im vorliegenden Fall sei die
Kaution allerdings verbraucht worden, da der vorherige Eigentümer zu Recht
aufgerechnet habe. Ein Vorvermieter sei berechtigt, seine Forderungen mithilfe
der Kaution auch dann aufzurechnen, wenn er das Mietobjekt bereits verkauft
habe. Voraussetzung sei, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befinde.
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