Mietverträge beinhalten oft eine Regelung, wonach der Mieter die Miete nicht mit eigenen Ansprüchen gegenüber dem Vermieter verrechnen kann: ein sogenanntes Aufrechnungsverbot. Solche Regelungen sind häufig nicht wirksam. Oftmals steht hier das Recht dem Mieter zur Seite, wie aus in einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 11. September 2014 (AZ: 8 U 77/13) hervorgeht.

Der Mieter war mit dem Zustand der Räumlichkeiten nicht einverstanden und hatte neben der Beseitigung der Mängel auch eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter berief sich auf das im Vertrag festgelegte Aufrechnungsverbot und setzte den Mieter somit unter Druck. Dieser zahlte ohne weitere Erklärung nach einigen Monaten der Mietminderung wieder die volle Miete, obwohl der Mangel der Mietsache noch nicht behoben war.

Das Gericht stellte, wie bereits mehrfach in der Vergangenheit entschieden, fest, dass die konkrete Regelung im Mitvertrag bezüglich des Aufrechnungsverbotes unwirksam ist. Der Richter war ebenfalls davon überzeugt, dass die Mängel an den Mieträumen tatsächlich vorhanden waren und daher die Miete zu mindern war.

Was aber bedeutet das für die Zahlungen der Miete in voller Höhe, die der Mieter ohne Vorbehalt geleistet hat? Der Mieter hatte in Kenntnis des Mangels die volle Miete gezahlt. In einem solchen Fall besagt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eigentlich, dass derjenige der zahlt, obwohl er weiß, dass er nicht muss, auch nichts zurückverlangen kann (§ 814 BGB). Der Mieter weiß nämlich in der Regel auch, dass er bei einem Mangel die Miete herabsetzten kann. Zahlt er dann trotzdem ohne Vorbehalt, hat er Pech.

Anders war es aber in diesem Fall, da der Mieter aufgrund der Klausel im Mietvertrag angenommen hat, er dürfe die Miete nicht mindern. In einem solchen Fall hat sich der Mieter nicht falsch verhalten, urteilte der Richter. Der Mieter konnte und musste nicht wissen, dass die Klausel unwirksam ist und er dennoch die Miete mindern durfte. Der Vermieter, der eine solche Klausel im Vertrag verwendet, ist insoweit auch nicht schutzwürdig. Vielmehr muss er mit späteren Nachforderungen rechnen. Der Mieter konnte daher auch im Nachhinein noch die „zu viel“ gezahlte Miete vom Vermieter verlangen.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

Aachener Straße 585 · 50226 Frechen-Königsdorf

Telefon: 02234 - 6 39 90 · Telefax: 02234 - 6 49 60

© Rechtsanwalt Gerhard Raab